Заместитель губернатора Челябинской области — о том, почему важно принятие документа, который ЗСО рассмотрит 15 апреля 2021 года
В четверг, 15 апреля, в первом чтении Заксобрание Челябинской области рассмотрит проект регионального закона «О комплексном развитии территории в Челябинской области». О том, почему для нашего региона важно принятия этого документа, по какому механизму будут расселять дома на территориях под комплексную застройку и где в Челябинске вместо старых кварталов могут появиться новые дома, ИА «Первое областное» рассказал заместитель губернатора Челябинской области Сергей Шаль.
— Сергей Вернерович, расскажите, пожалуйста, какая основная задача этого закона. И главное — чем новый механизм застройки может быть полезен жителям области?
— Основная задача закона о комплексном развитии территорий (КРТ) — это увеличение темпов жилищного строительства. Мы уже проходили историю, когда жилье строилось, а никакой инфраструктуры для него не было. Это, например, ситуация с жилыми микрорайонами Чурилово, Западный, Парковый и другими. В новом законе речь идет о том, что территории должны развиваться комплексно: это не только жилье но и дорога, инженерная и социальная инфраструктура.
Еще одна задача нового закона — чтобы строительство не велось точечно: здесь дом «воткнули», там построили. Мы отдаем территорию одному застройщику на условиях конкурса, и он должен при проектировании учесть всю инфраструктуру. А обязанность по строительству социальных объектов в новых микрорайонах остается за муниципальными и региональными властями.
— В Челябинске уже несколько лет работает программа развития застроенных территорий. Застройщик осваивает квартал с аварийными домами: расселяет жителей, дома сносит и строит на их месте новые. Такая практика есть в Металлургическом и Ленинском районах, например. Эта программа и новый закон — разные вещи?
— Да, у нас всегда была программа развития застроенных территорий, но она не реализовывалась в полную силу. Именно потому, что у нас не было возможности решать некоторые вопросы. К примеру, зашел застройщик на площадку, и дело дальше не идет. Люди не хотят переселяться на предлагаемых им условиях. И у компании ранее не было права изъять эти объекты, а новый закон позволяет это делать — процесс упрощается.
— Какие территории могут подойти для комплексного развития?
— Есть четыре вида комплексного развития территорий: это развитие застроенных территорий, развитие незастроенных территорий, развитие застроенных нежилыми объектами территорий. Еще один вид — комплексное развитие по инициативе правообладателя. Это когда собственник участка — юридическое или физическое лицо и он может выйти с инициативой, чтобы его территорию начали развивать.
— Какие перспективы закон о комплексном развитии территорий открывает для региона?
— Главная перспектива — это ускоренные темпы строительства. Перед нами стоит задача в этом году ввести в эксплуатацию один миллион 670 тысяч квадратных метров жилья. А через несколько лет мы должны вводить по два миллиона квадратных метров жилья.
Низкое предложение на рынке новостроек загоняет людей в определенные рамки: дома строятся только в одном микрорайоне и другое жилье купить нельзя. А если мы будем строить больше, застройщики будут заинтересованы из-за конкуренции строить лучше, качественнее, красивее и у людей появится больше выбора.
— Как будет проходить поиск застройщика для реализации проекта, если законопроект будет поддержан?
— Сначала муниципалитет принимает решение о том, что конкретные территории подлежат комплексному развитию. Этот участок согласуется с региональным Минстроем. После этого проект публикуют для всеобщего обозрения.
Проводятся общие собрания собственников тех многоквартирных домов, которые не признаны аварийными (аварийные дома расселяются автоматически, так как они признаны непригодными для проживания. — Прим. ред.). На них гражданами проводится голосование, и если две трети — за проект и желают переселиться, проводятся торги по поиску застройщика, с которым заключается договор.
Следом утверждается документация по планировке территории, определяются этапы — какие дома в какие сроки вводятся в эксплуатацию. Потом уже ведется проектирование, строительство, переселение, снос старых домов и так далее. Застройщик реализует проект, а муниципалитет этот процесс контролирует.
— Значит, в программу можно будет включать не только дома, которые признаны аварийными?
— По аварийным домам процесс понятный. А по тем, которые не признаны аварийными, мы региональным законом предусмотрели несколько критериев. Например, дома под расселение должны быть старше 1980 года постройки — то есть старше 41 года.
В рамках комплексного развития территорий здания могут расселить, если износ конструктивных элементов здания составляет 60 процентов для многоэтажных домов; степень износа 55% — для домов до четырех этажей. Также под расселение могут попасть дома, в которых отсутствует один или несколько видов благоустройства. К примеру, нет электроснабжения, центрального водоснабжения и водоотведения. То есть у дома может быть износ конструктива меньше 60 процентов, но если затраты на восстановление дома (капитальный ремонт и реконструкцию) будут превышать 60 процентов стоимости нового жилья, то такой дом тоже может пойти под расселение.
Что касается индивидуальных домов и домов блокированной застройки, там основной критерий для расселения — это непригодность для проживания, она определяется комиссией.
— Каковы действия, если на территории под комплексное развитие оказывается объект культурного значения?
— Такие объекты всегда в приоритете. На них действует закон по охране объектов культурного наследия. В случае если на территории застройки будут выявлены или уже есть выявленные объекты культурного наследия, они не будут сноситься или модернизироваться.
Более того, проектирование и застройка должны быть приведены в соответствие требованиям к объектам культурного наследия. То есть должны быть выдержаны определенные расстояния от объекта, от охранной зоны. Должна быть учтена этажность строящихся рядом зданий и так далее.
В Челябинске на потенциальных участках под комплексное развитие таких объектов немного. Например, в квартале улиц Елькина, Овчинникова, Телевизионной находится историческое здание элеватора и казармы бывшего Челябинского танкового училища. Они включены в реестр объектов культурного наследия регионального значения.
— Какой источник финансирования работ — компании за свой счет сносят ветхие здания и расселяют жителей, если на территории есть жилые дома?
— Да, застройщик реализует КРТ за счет собственных средств. Но с учетом масштабности проекта сейчас готовятся программы по его финансовой поддержке. В частности, это льготное кредитование банками, когда средства строительным компаниям будут предоставляться на срок до 15 лет по 3—3,5 процента годовых.
— Есть ли особые требования к участкам под застройку? Сколько сегодня в регионе есть потенциальных площадок под комплексное развитие территории? И сколько из них находится в Челябинске?
— Конечно, это должны быть участки, на которых уже есть минимальная инфраструктура: дороги, источники теплоснабжения, электроснабжения. На сегодняшний день уже заявились Челябинск, Копейск, Златоуст, Озерск, Снежинск, Трехгорный, Магнитогорск. В этих территориях заявили о готовности реализовывать проект комплексного развития территорий.
В Челябинске почти в каждом районе города есть такие потенциальные для развития территории — всего 16 объектов. Но это первые наброски. Думаю, что после принятия закона эта работа продолжится и количество таких объектов кратно увеличится.
Есть объекты высокой степени проработки, по некоторым из них уже есть проектные решения — по размещению там жилья и социальных объектов. В первую очередь Челябинск заинтересован в развитии квартала на Копейском шоссе, территории Каширинского рынка на улице Братьев Кашириных, территории квартала в границах улиц Елькина, Овчинникова, Телевизионная, где сейчас склады, торговые площадки.
— А по комплексному развитию территории бывшего Автомобильного училища есть планы?
— Автомобильное училище — это федеральная земля. И соответственно у региона здесь нет полномочий. Только если правообладатель (Министерство обороны) сам предложит эту территорию развивать. Это один из возможных видов комплексного развития территорий, но по инициативе собственника объекта.
— Есть ли определенные сроки, в которые необходимо реализовать проект по КРТ?
— Сроки будут определяться тогда, когда будет разрабатываться проект. Мы будет исходить из стандартных нормативных сроков строительства жилья.
— Проект регионального закона «О комплексном развитии территории в Челябинской области» разработан на основе федерального. По вашему мнению, есть ли необходимость внесения предложений или поправок, которые нужно учитывать на региональном уровне?
— Мы достаточно плотно работали с Законодательным собранием и муниципалитетами. Очень активное участие принимали в разработке закона Челябинск, Копейск, Златоуст и другие. Со стороны депутатов поступили замечания и предложения, часть из них мы учли и буквально вчера внесли в обновленную версию законопроекта.
Например, мы предусмотрели возможность объединить в проект несмежные участки, то есть территории, которые не прилегают друг к другу по границам. Также раньше указывался в проекте максимальный процент застройки. Мы в законопроект внесли требование, чтобы застройщик показывал и минимальный процент застройки. Чтобы не получилось так: обещали, что на площадке будет построено десять многоквартирных домов, а там два дома построили и всё.
— На ваш взгляд, строительным компаниям интересен этот механизм? Кто-то уже заявлял свою готовность участвовать в проекте?
— В том числе предложения по этому закону поступали и от строительных компаний, желающих осваивать застроенные территории. Как минимум три застройщика рассматривали возможность участия в реализации проекта на Копейском шоссе. Поэтому строительные компании в принятии этого закона, конечно, заинтересованы.
Федеральный закон о КРТ в конце прошлого года утвердила Государственная дума РФ. Участие государства и муниципалитетов позволит создать дополнительный платежеспособный спрос на жилье, будет содействовать увеличению темпов жилищного строительства, а, следовательно, окажет положительное влияние на всю экономику в целом, считают в региональном парламенте. Мы спросили у экспертов, что они думают о новом законе.
