Новый гендиректор регоператора — о ремонте домов, специальных счетах и долгах жителей
Каждый год в Челябинской области капитальный ремонт проводят на тысячах многоквартирных домов: меняют крышу и лифты, ремонтируют фасад и фундамент, обновляют внутренние сети. О самых дорогих видах работ, переходе домов на специальные счета и долгах южноуральцев в интервью ИА «Первое областное» рассказал гендиректор Фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» Виктор Тихоненко.
— Виктор Петрович, в сентябре 2021 года вас назначили на должность руководителя Фонда. Но ведь вы человек не со стороны и хорошо знаете о работе организации. Кем вы работали до этого назначения и что входило в ваши обязанности?
— В 2014 году, когда пришел на работу в Фонд, я возглавлял Центральный, а затем Челябинский отдел — вся территория области разделена на территориальные отделы Фонда. Там был за всех: за начальника, куратора, инженера. Занимался приемкой капитального ремонта на домах. С июня 2019 года стал заместителем директора и главным инженером Фонда.
— Какие планы у регоператора по капитальному ремонту домов в этом году?
— В этом году в краткосрочном плане капитальный ремонт проходит на 4500 многоквартирных домах по всей Челябинской области — это 34 714 видов работ.
— Какой вид работ по капремонту является самым дорогостоящим? Могу предположить, что это лифты, ведь стоимость одной кабины — более миллиона рублей.
— Вы правы, лифтовое оборудование дорогостоящее, там целый комплекс работ. Техническое освидетельствование, ремонт машинного помещения, проверки — все это тоже учитывается в стоимости работ. Но дорогими могут быть и фасады — большие дома, с архитектурными деталями, которые нужно восстанавливать. Но лифт, да, всегда обычно самый дорогой вид работ по капремонту.
— Сколько лифтов планируется заменить в домах Челябинской области в этом году?
— В этом году у нас в планах установка 368 лифтов в многоквартирных домах. Из них 347 уже заменили. В первую очередь выполняется замена лифтов, у которых истек срок эксплуатации — 25 лет.
— Замена бойлера входит в перечень работ по капремонту? Были случаи, когда перед началом отопительного сезона он ломался, людям приходилось срочно скидываться на его замену. Потому что в плане капремонта этот вид работ на доме указан только через несколько лет. Можно ли жителям раньше заменить бойлер?
— Да, замена теплового узла (бойлера) — это отдельный вид капремонта. Жилищный кодекс говорит, что собственники могут решить провести необходимый для их дома капремонт в любой момент. Вопрос здесь только в том, за чей счет это будут делать. За счет Фонда это можно будет сделать только при условии, что собственники совместно с управляющей компанией и органом местного самоуправления примут решение перенести ремонт на более ранний период.
— Возможно ли, чтобы после принятия такого решения бойлер заменили в этом же сезоне?
— Все зависит от того, когда оборудование вышло из строя. Например, если это выявляется, когда бойлер не прошел опрессовку в весенний период, то да, заменить его возможно в этом же сезоне. Если же проблемы выясняются в августе-сентябре, то, наверное, это невозможно.
— Дома, где планируется проводить капитальный ремонт, входят в краткосрочную программу. Как она формируется?
— У нас большая программа капремонта, там все дома области, которые отвечают требованиям законодательства. В этот список не входят аварийные дома, потому что они включены в другую программу — переселения из аварийного жилья, и дома блокированного типа.
Региональная программа разделена на периоды — по три года каждый. Например, сейчас идет программа на 2019—2021 годы. Пока краткосрочные планы не могут быть дольше трех лет. В следующем уже будет утверждена на следующую «трехлетку» — 2022—2024 годы. Сейчас в наш адрес муниципалитеты уже представили краткосрочные планы. Они сами составляют список домов, исходя из их фактического состояния, а также учитывая жалобы жителей. Мы эти данные затем проверяем.
— Бывают ли случаи, когда краткосрочную программу приходится корректировать? Если да, по каким причинам?
— Да, конечно, корректировки бывают. Региональная программа — это «живой» документ, который может дополняться и актуализироваться. Все-таки три года — это большой срок, за который происходят изменения. Самое простое, например, — признание дома аварийным. В таком случае из программы капремонта здание выбывает в программу переселения из аварийного жилья. Фонд тут же приостанавливает начисление взносов жителям.
— Если дом официально не признан аварийным, но при этом здание находится в плачевном состоянии и жители уверены, что его пора сносить, а не ремонтировать, — как быть в такой ситуации?
— Мы привлекаем к работе подрядчика, который обследует дом перед началом ремонта. Он за свой счет заказывает справку об износе жилья, а потом регоператор компенсирует ему эти затраты по контракту. При получении справок об износе дома по тем из них, которые вызывают опасение, ставим вопрос перед муниципалитетом, стоит ли их ремонтировать или необходимо проводить процедуру по признанию их аварийными. Если износ конструкций более 60 процентов, то остаточный срок службы здания может быть 10—15 лет, а программа капремонта рассчитана на 30 лет. Это будет нечестно по отношению к людям.
— Давайте поговорим и о новостройках. Некоторые жители новых домов уверены, что несколько лет за капитальный ремонт домов платить им не нужно, ведь есть пятилетняя гарантия на дом от застройщика. Когда все-таки наступает обязанность по оплате этой услуги у жителей?
— В Челябинской области взнос по капремонту начинают начислять не с момента ввода дома в эксплуатацию, если мы говорим о новостройках, а с момента включения дома в регпрограмму. То есть между моментом ввода в эксплуатацию и включением в программу капремонта проходит несколько месяцев. Обязанность платить взносы у жителей новых домов возникает уже на девятый месяц после официального опубликования утвержденной региональной программы, в которую включен их дом.
— Суть организации регоператора была в том, чтобы со временем все дома перешли на специальные счета. Процедуру перехода на них упростили. Как активно сейчас дома переходят на спецсчета?
— Сегодня около 80 процентов домов формируют средства в Фонде регоператора и всего 20 процентов аккумулируют средства на спецсчетах.
— Объясните, почему жителям выгодно иметь спецсчет на доме? И всем ли это выгодно на самом деле?
— Специальный счет позволяет жителям самим определять виды работ, которые необходимо выполнить, самим привлечь нужного подрядчика. То есть это тот случай, когда деньги собственников идут на ремонт конкретно их дома.
Дифференциации платы за капремонт у нас нет в регионе, жители всех домов платят по единому тарифу. А значит, маленький дом общей площадью 500 «квадратов» платит за капремонт так же, как дом 6 тысяч кв. м, например. И сколько жители маленького дома соберут за год и что они смогут позволить себе сделать на эти средства?
— На ваш взгляд, почему так мало домов сегодня уходит на спецсчета — это сложная процедура?
— Спецсчет — это всегда ответственность, контроль и готовность к диалогу. Это не про пассивное лежание на диване. Если не заниматься этим, то вы ничего не соберете и вас через пару лет жилищная инспекция уведомит о закрытии спецсчета.
— Что нужно сделать, чтобы на доме открыть специальный счет по оплате капремонта?
— Самое главное, чтобы перейти на спецсчет, надо правильно провести собрание. Нужно, чтобы собственники выполняли все условия Жилищного кодекса, иначе мы просто вернем их заявление обратно. Например, жильцов должны уведомить о проведении собрания за 10 дней. Если 1 октября сообщили о собрании, а 5-го уже провели — это нарушение, такой протокол мы не примем.
Должны были 10-дневный срок выдержать, кто-то, может, хотел принять участие, но не успел. Даже если кворум набрали, то все равно это нарушение. Причем решение приниматься должно не из большинства голосов пришедших на собрание, а из большинства жильцов на всей площади многоквартирного дома.
Затем собственники должны выбрать банк для открытия спецсчета, держателя этого счета, нужны ответственные лица, которые будут вести работу с квитанциями, неплательщиками и прочее. Ведь эту работу при открытии спецсчета жителям тоже предстоит выполнять самостоятельно — возможно, привлечь к ней управляющую компанию или стороннюю биллинговую организацию.
— Есть случаи, когда спецсчет открывают, чтобы схитрить и не платить ни в «общий котел», ни на счет своего дома?
— Не сдавать взносы все равно не получится, это все отслеживается по квартальной отчетности Госжилинспекцией. По закону, если дом собирает менее 50 процентов от выставленных начислений, то счет закрывают. В итоге дом возвращается в «общий котел» Фонда и все долги выставляются в квитанцию, они никуда не теряются. И это делается не на зло, это закон, который мы соблюдаем.
— При организации спецсчета на дом возвращается накопленная жильцами сумма из Фонда капремонта?
— Деньги этого дома, когда попадают в Фонд, действительно будут участвовать в софинансировании ремонта других домов, поэтому мы и называем это «общим котлом». Собственники имеют право вернуть на свой спецсчет деньги, которые они сдавали в Фонд. Соответственно, спецсчет после открытия не «нулевой». На него в течение двух месяцев после открытия будут перечислены средства из «общего котла», накопленные жителями.
— На ваш взгляд, дома со спецсчетами успешно проводят капитальный ремонт?
— По-разному бывает. Но в большинстве случаев челябинские управляющие компании работают активно. Собственники принимают решение на собрании выполнить определенные виды работ, и подрядчик делает ремонт. Очень приятно, что деньги со спецсчета действительно эффективно идут в дело.
— Давайте на примере конкретного дома, где открыт специальный счет на капремонт, покажем — какую сумму он насобирал на сегодняшний день и на какие виды работ ее хватит.
— Например, по адресу Липецкая, 25 открыт спецсчет и дом накопил около 1,6 миллиона рублей. Теоретически, если работать напрямую с изготовителем, можно лифт поменять. Есть предельно допустимая цена на каждый вид работ, на лифт — это 2 миллиона 220 тысяч рублей: дороже быть не может, а дешевле — может.
— С 2021 года на работы по капремонту ввели страхование. Как это работает?
— Страхование мы с этого года обязательно включаем во все договоры. Таким образом упрощаем все для собственников. В случае ЧП страховая компания сама выйдет на объект, посчитает ущерб и возместит его. И если это вина подрядчика, с него эти средства взыщут.
— Какая ситуация сейчас по дому на улице Еловой в микрорайоне Залесье, где сгорела крыша этим летом?
— Там собственники квартир раза 3—4 проводили собрания, я на них тоже присутствовал. Когда определились с решением, мы все работы согласовали. Работы на крыше начались чуть меньше месяца назад. Сейчас 1—3 подъезды полностью готовы, подрядчик скоро начнет покрывать все металлочерепицей. У нас контракт — до декабря закончить эти работы. Но мы планируем, что за ближайшие две-три недели закончим — до октября.
— Когда программа капремонта только начала работать, многие жители наотрез отказывались платить за новую услугу. Какова сумма задолженности жителей по оплате капремонта на данный момент?
— Сейчас около 5 миллиардов рублей составляет долг жителей Челябинской области по оплате задолженностей по капремонту и пока решается вопрос, как снизить процент неплательщиков. Заксобрание Челябинской области услышало нас, и направлены уже в Госдуму предложения для урегулирования этих вопросов.
— А есть способ мотивировать людей, чтобы они оплачивали эту услугу?
— Я думаю, качественный капремонт — главная мотивация для жителей платить за него. Тогда люди будут видеть, за что они платят свои деньги. Это самый простой и действенный способ.
