Инвесторов выберут в ближайшие месяцы
Госкомпания ДОМ.РФ в первом квартале 2022 года проведет три аукциона по выбору застройщиков для создания новых жилых комплексов в поселке Западный Сосновского района Челябинской области. Дома и социальная инфраструктура появятся на федеральных землях. Фактически — в соседнем с южноуральской столицей муниципалитете. Однако эти территории воспринимаются как часть города. Строительные компании освоят 64 га земли. Сейчас в Западном с десяток микрорайонов. В основном это мало- и среднеэтажная застройка. Высотные дома есть в Вишневой Горке. Ввод в эксплуатацию нового жилья значительно увеличит численность жителей и нагрузку на инфраструктуру. Эксперты скептически относятся к идее такой масштабной застройки и называют несколько отрицательных факторов поселка. Все подробности — в материале информационного агентства «Первое областное».
Два конкурса от ДОМ.РФ на строительство возле Челябинска предусматривают проведение комплексного развития территории (КРТ). Такие участки предлагаются инвесторам по соседству с загородными районом Твоя Привилегия (застройщик — АПРИ «Флай Плэнинг») и кварталом Белый Хутор (ЮУ КЖСИ), а также рядом со строящимся ЖК «Конфетти» (White Group). Еще одна территория будет передана победителю предстоящего аукциона в аренду за часть площади помещений в построенных объектах. Этот участок находится по соседству с микрорайоном Холм’s, который строит инвесткомпания «Западный берег».
«Механизм комплексного развития территорий (КРТ) позволит ускорить запуск строительства нового жилья. Проекты, которые будут реализованы с использованием этого механизма, будут разрабатываться застройщиками в соответствии с первичной градостроительной проработкой участков и технико-экономическими показателями, проработанными специалистами ДОМ.РФ. Реализация проектов ведется в тесном взаимодействии с властями региона», — сообщили ИА «Первое областное» в пресс-службе ДОМ.РФ.
Расположение участков под застройку в поселке Западном на Яндекс.Карте
Конкурс на КРТ возле Твоей Привилегии и Белого Хутора уже объявлен. Заявки принимают до 28 февраля, а сами торги запланированы на 4 марта. Начальная цена — 8,72 млн рублей, задаток — 1,74 млн рублей. Площадь участка составляет 13,35 га (или 133,5 тыс. кв. м). В описании сказано, что территория «подходит для целей жилищного строительства, участок представляет собой равнинную местность с древесными насаждениями». По условиям аукциона, земля будет передана компании-победителю на 5 лет. Ежемесячная арендная плата составит 65,35 рубля за 1 кв. м. Приступить к проектированию нужно в течение одного года после подписания договора с ДОМ.РФ, а получить разрешение на строительство следует за полтора года. На этом участке можно будет построить дома высотой до четырех этажей, включая мансардный. Общая вводимая в эксплуатацию жилая площадь — 36–40 тыс. кв. м.
«Земельные участки, находящиеся в непосредственной близости от Челябинска, в частности, в Сосновском районе близ Белого Хутора и соседних ЖК, обладают высокой инвестиционной привлекательностью. Так как это сложившийся микрорайон с понятной перспективой развития инфраструктуры — уже анонсировано и начато строительство муниципальных школ, детских садов, спортивных и развлекательных объектов. Здесь целесообразно продолжать застройку класса „комфорт“ и „эконом+“ малой и средней этажности. Что касается объема инвестиций, то его каждый застройщик будет определять самостоятельно исходя из плотности застройки и уровня комфортности жилья. Если говорить об участии ЮУ КЖСИ в торгах, то условия вполне приемлемые. В настоящий момент наша компания анализирует целесообразность участия в аукционе», — пояснил ИА «Первое областное» генеральный директор ЮУ КЖСИ Владимир Атаманченко.
Два других конкурса пока что находятся в стадии агентирования. По ним дорабатывается документация. Однако уже известны площади. Участок возле ЖК «Конфетти» — 6,36 га, рядом с микрорайоном Холм’s — 44,1 га. В описании последнего (он будет передан в аренду за часть площадей в готовом жилье) сказано, что территория подходит «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». Стоит отметить, что по договорам КРТ (это участки возле Белого Хутора и Конфетти) застройщику предстоит возводить не только жилые дома с дворами без машин, но и объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Возле Холм’s договором будет предусмотрено только возведение жилья. Школы и детские сады застройщик тоже сможет построить, обсудив проект с властями муниципалитета. Кстати, в 2021 году Челябинская область получила 1,8 млрд рублей на строительство образовательных учреждений в Белом Хуторе. Средства предоставили в виде инфраструктурных облигаций. В школе будет 1100 мест, в детском саду — 290. Предполагается, что деньги направят и на строительство социальных объектов в Твоей Привилегии.
Участок под КРТ возле загородного района Твоя Привилегия
По словам экспертов в сфере строительства, если и возводить жилье в Западном, то лучше мало- и среднеэтажное — от одного до четырех этажей. Именно такой формат домов «определяет будущее успешных городов». Кроме того, эта территория могла бы развиваться не как загородный поселок, похожий на спальный район, а как город-спутник.
«Поселок Западный — это стихийно развивающаяся территория без центра, где нет единого генплана и стратегии. Не решена проблема занятости населения, маятниковой миграции. Изначально там строили малоэтажное жилье — 1—3 этажа. Потом — выше. Застройка хаотичная. Появление новых микрорайонов усугубит транспортную проблему. Вы видели, сколько машин скапливается на плотине? Она не рассчитана на такой поток. В Западном слабо развита социальная инфраструктура. Сложно представить, как там будут жить люди, если застроят все участки», — отметил в разговоре с корреспондентом ИА «Первое областное» автор и инвестор проекта ЖК «Город L-Town» Василий Курбацких.
При строительстве домов важно учитывать сбалансированное развитие территории, считают риелторы. В Западном объем возводимого жилья превышает возможности инфраструктуры, поэтому крайне важно ее совершенствование.
«Планы на новое строительство, скорее, грустная ситуация. В Западном сложности со школами, детскими садами, медицинской помощью. Но открыли много продуктовых магазинов. В Челябинск только две дороги, которые всегда загружены, — на северо-запад к Тополиной Аллее и через Шершни и плотину. Есть вариант объезда через Кременкуль, но это слишком долго. Есть мнение, что в той части хорошая экология, рядом озеро, лес. Но это под вопросом. Строительство жилья все больше дорожает. Себестоимость поднялась на 25—35%. Застройщики не могут работать себе в убыток. Ипотека выросла с 8 до 13%. Покупательская способность населения снижается. Многие ли смогут купить в Западном новое жилье?» — прокомментировал ИА «Первое областное» директор агентства «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов.
Участок под КРТ возле ЖК «Конфетти»
Строительство в западном направлении идет активно уже много лет. Это связано с тем, что в других районах Челябинска нет возможностей для освоения новых территорий — все они «зажаты» озерами, производственными участками, железными или автомобильными дорогами. Продажи жилья во всех новых микрорайонах в поселке Западном показывают хорошую динамику.
«Новые микрорайоны слишком быстро растут. За жильем не успевает инфраструктура. Дороги в том направлении сильно загружены. Поэтому застройщикам нужно участвовать в создании и расширении дорог. В Челябинске много эконом-жилья, а в премиальном сегменте — мало. Такие дома и квартиры будут востребованы. К тому же у застройщиков после активных продаж прошлого года из-за льготной ипотеки появилось больше денег. И, наверняка, они хотят вкладываться именно в качественное жилье. Предпосылок для дальнейшего роста цен на квартиры нет. Стройматериалы уже подорожали, ипотека возвращается к прежним ставкам», — отметил ИА «Первое областное» директор агентства недвижимости А1 Степан Подпятников.
Покупатели при выборе жилья, по словам представителя компании, обращают внимание на комплексную застройку, на «грамотно построенные» поселки. Людям важно наличие мест досуга, организаций различных мероприятий, в том числе для детей, близость к воде.
Участки под новый микрорайон неподалеку от Кременкуля
Первый аукцион на застройку от ДОМ.РФ в Челябинской области состоялся в ноябре 2021 года. Победителем стала строительная компания «ЭкоСити», известная по жилым комплексам «Вишневая Горка», «Просторы» и «Женева». Организация получила в аренду на 8 лет 37 участков возле озера Большой Кременкуль и поселка Садового в Сосновском районе. Директор компании «ЭкоСити» Андрей Аликин рассказывал ИА «Первое областное», что застройщик намерен построить 450 тыс. кв. м жилья (дома будут высотой от 5 до 20 этажей), а общий объем инвестиций оценивается в 15—16 млрд рублей. Руководитель компании также отмечал, что ДОМ.РФ проводил не классический аукцион. Использовалась так называемая голландская модель, когда построенные площади отдаются в обмен за аренду земли. Подобные конкурсы пока что проводятся не массово, а торги в Челябинской области являлись по сути пилотными, на которые ДОМ.РФ ориентируется при организации подобных аукционов.
